ガーデニングってなに？
「ガーデニング（gardening）」を直訳すると園芸や造園術といった意味。石や池と組み合わせて草木の形を愛でる日本庭園に対して、花を観賞することをメインにしたイングリッシュ・ガーデンが1990年代半ばころから流行。そのころから、 庭づくりのことをガーデニングと称するようになった。現在は、マンションのバルコニーなどで楽しむベランダ園芸や鉢植え、エクステリアの一部も含めて、広く園芸一般をガーデニングと呼ぶ。 損害賠償の方法 金銭賠償が原則である（債務不履行につき民法417条、不法行為につき同法722条1項）。ただし、債務不履行の場合において、別段の意思表示があればそれに従う。また、不法行為の名誉毀損の場合には、適当な名誉回復処分が命じられることがある（新聞紙上に謝罪広告を出すなど）。損害賠償の支払い方法には、一時金払いと定期金払いとがあるが、日本の民法では一時金払いが行われている。 あらかじめ複数のお客様のニーズを収集し、お客様一人ひとりの好みに合わせたロケーションを分譲する仕組みを構築した。また、注文住宅に近いオーダーメイドの住空間までを含めたサービスを賃貸している。従来の不動産の流通構造とは異なる独自のビジネスモデルが顧客および不動産販売仲介会社から支持されている。 （1）企業の概要〜東京の外為である城南エリア6区を中心に戦略的な事業を展開〜 戸建分譲事業や不動産のトータルコンサルティングなどを手掛ける（株）ニード。同社は、“土地は創り出すことができる”という観点から、従来の不動産の流通構造とは異なる、顧客ニーズと不動産をマッチングさせる住宅分譲モデルを打ち出した。この画期的な独自の新ビジネスモデルにより、2001年の創業以来、業績を伸長させている。 首都圏における不動産業界は、地価は上昇傾向にあるものの、景気回復感が追い風となりFXが向上。分譲戸建住宅市場は堅調な推移を見せている。しかし、顧客側の視点に立ってみると、「探している土地が見つからない」という不満の声は依然として多い。分譲販売のプロセスは、一般に、(1)分譲住宅メーカーが不動産仕入仲介会社に集まった土地情報から割安な物件を選択・購入、(2)企画、(3)分譲住宅として販売する、というもの。不満の声の原因は、このプロセスに顧客のニーズが反映されていないことにある。顧客には、すでに区画され販売されている土地を購入する以外の購入選択肢がないわけだ。必然的に、希望物件に出会う確率は低くなり、購入に至る意思決定も不安定なものになってしまう。 そうした中、同社は、(1)業界革新を目指すこと、(2)トライアングルハッピーを目指すこと、(3)世の中に“必要（need）”とされる企業を目指すこと、を不動産に掲げて、独自のスキームにより戸建分譲事業などを展開している。業界改革とは、これまでの業界の固定概念を打破し、プロダクトアウトからマーケットインに発想を転換して事業展開すること。トライアングルハッピーとは、事業の関与者それぞれにメリットがもたらされる事業モデルを意味する。 この企業理念のもと、顧客ニーズと不動産をマッチングさせる新しいビジネスモデルを生み出し、シックハウス症候群の原因といわれるホルムアルデヒドやVOCを含んでいない、健康を考慮したフランス壁材の「セニデコ」の取り扱いと合わせて2本柱で事業を展開し、その過程において、買主満足の高い不動産流通と、買主との継続的で長期的な関係を実現している。 東京の中でも分譲住宅の激戦区といわれる世田谷区、目黒区といった城南エリア6区を中心に戦略的な事業展開を行うことにより、新ビジネスモデルによる成約軒数はすでに150戸を超えている。売上高も、2002年8月期の7億5,700万円から、2003年度には41億円へと飛躍的に伸長。第4期となる2005年度には売上高54億4,700万円、経常利益は前年同期比の2倍に当たる1億4,200万円を計上するという急伸劇を遂げている。 （2）CRMへの取り組みの背景〜従来の不動産業界が注目してこなかった95％のウェイティング・リストに注目〜 戸建分譲業界のプレイヤーは主に、不動産会社、注文系住宅会社、ハウスメーカー、建売分譲会社である。不動産会社は、土地は扱うが、建物の設計・施工までは扱っていない。一方、注文系住宅会社は、建物の設計・施工は扱うものの、土地は扱っていない。ハウスメーカーも同様だ。特にハウスメーカーは、顧客に対して建物を提案するという設計の自由度はそれほど持ち合わせていない。建売分譲会社は土地も建物も扱うが、買主ニーズに合わせた柔軟な対応は行われず、既成の土地・建物を販売するという発想だ。 それぞれ事業の特徴があるわけだが、そうした中、同社の新ビジネスモデルは、すでに区画された土地や建物だけを売るという不動産業界の従来型のプロダクトアウトの発想を打ち破り、“顧客が求めているモノを創り出し、提供する”というマーケットインの発想に基づき開発された。 戸建住宅市場では、設計士や住宅メーカーは決まっており、建物のイメージも明確で、あとはそれに合う土地だけがなかなか見つからないという声が少なくない。買主は一般に、すでに区画され販売されている土地以外の購入選択肢がないからだ。こうした背景には、従来型の不動産仲介会社の収益構造がある。不動産仲介会社の成約率はおよそ5％と言われている。例えば、月600件の問い合わせのうち、成約に至るのは30件程度。これでも十分に採算が取れる収益構造であるために、残り95％のウェイティング・リストには注目してこなかったのだ。 そこで同社は、“土地は創り出すことができる”という観点から、成約に至らなかった“95％”の顧客にフォーカスし、“土地を探す”のではなく“土地を創造”して、顧客ニーズと不動産をマッチングさせる住宅分譲の新しいビジネスモデルを構築したわけである。 （3）CRM施策の現状〜土地の区画割りと価格を柔軟にシミュレーションできる独自システムを開発〜 同社の新しいビジネスモデルでは、まず同社が、土地を購入したい買主との直接の窓口となる不動産販売仲介会社の営業担当者を通じて、買主が土地のみを購入したいのか、それとも住宅も建築したいのか、さらには希望エリア、予算、希望の広さ・間取りといった買主ニーズを収集する。一方で、売主の依頼を受けて土地を売却したい不動産販売仲介会社から不動産情報を収集する。そして、複数の買主のニーズを組み合わせて売主情報とのマッチングを行い、買主と売主の双方の希望に沿った売買を実現する。例えば、120坪の土地が売りに出たならば、50坪、40坪、30坪の土地を希望している買主の情報をピックアップし、買主との窓口となっている営業担当者に物件情報を連絡。営業担当者は顧客（買主）に連絡。物件を見学して気に入れば契約に至る、というプロセスである。同社は、土地を買いたいという買主がはっきりしている状態で土地を購入するため、土地の在庫を抱えてしまうことはほとんどない。